Eine Immobilieninvestition in Frankreich beschränkt sich nicht nur darauf, eine gut gelegene Wohnung zu finden. Die Rentabilität hängt zunächst von den im Vorfeld getroffenen Entscheidungen ab: der Art der Immobilie, dem gewählten Steuermodell, der Finanzierungsart. Im Jahr 2024 durchläuft der Markt eine besondere Phase, in der das Alte wieder einen Vorteil gegenüber dem Neuen hat und in der die Kreditbedingungen die möglichen Strategien für Investoren neu gestalten.
Investition in Altbau oder Neubau: Ein Umstieg, den man vor dem Kauf verstehen sollte
Die entscheidende Größe für ein Immobilienprojekt im Jahr 2024 ist der Rückgang des Neubaus. Die Baubeginne sind in den letzten zwei Jahren stark zurückgegangen, was das verfügbare Angebot reduziert und die Kaufmöglichkeiten im Neubau zu Preisen, die mit einem Ziel der Mietrentabilität übereinstimmen, einschränkt.
Im Gegensatz dazu wird der Altbau wieder zum Hauptspielplatz der Investoren. Die Transaktionen im Altbau steigen nach mehreren Jahren des Rückgangs wieder an. Diese Erholung erklärt sich durch eine Stabilisierung der Preise in vielen Städten und durch Mieten, die weiterhin steigen, was mechanisch die Mietrendite verbessert.
Warum ist diese Unterscheidung so wichtig? Weil ein Kauf im Neubau oft einen deutlich höheren Preis pro Quadratmeter mit sich bringt, und die Lieferzeit die Vermietung verzögert. Im Altbau können Sie kaufen, renovieren und in einem viel kürzeren Zeitrahmen vermieten. Renovierungsarbeiten bieten auch steuerliche Vorteile (Abzug von Kosten, Immobilienverlust), die im Neubau außerhalb spezifischer Regelungen nicht existieren.
Sie finden detaillierte Analysen auf der Website France Immo für Investitionen, insbesondere um die Renditen je nach Immobilienart und Standort zu vergleichen.
Mietrendite: Die Kriterien, die wirklich auf die Rendite wirken
Viele Investoren berechnen ihre Bruttorendite (jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis) und hören dort auf. Diese Zahl ist irreführend. Die Nettorendite nach Kosten und Steuern ist der einzige zuverlässige Indikator.
Hier sind die Posten, die die tatsächliche Rentabilität mindern und die zu viele Projekte unterschätzen:
- Die Leerstandsquote: Ein Monat ohne Mieter pro Jahr bedeutet einen Einkommensverlust von etwa 8 %. Die Wahl einer Stadt mit hoher Mietnachfrage (Studierendenstadt, dynamisches Beschäftigungsgebiet) verringert dieses Risiko.
- Die Gemeinschaftskosten: Im Altbau variieren sie erheblich von Gebäude zu Gebäude. Ein Gebäude mit Aufzug, Hausmeister und geplanter Fassadensanierung kann einen erheblichen Teil der Miete absorbieren.
- Die Besteuerung: Je nachdem, ob Sie nach tatsächlichen Einkünften oder nach der Mikroimmobilienregelung deklarieren, ändert sich die Besteuerung Ihrer Mieten grundlegend. Das reale Regime erlaubt es, die Zinsen und die Renovierungskosten abzuziehen, was die Steuer über mehrere Jahre hinweg auslöschen kann.
- Die delegierte Mietverwaltung: Die Verwaltung an eine Agentur zu übertragen, kostet in der Regel zwischen 6 und 10 % der erhaltenen Mieten. Diese Kosten sind gerechtfertigt, wenn die Immobilie weit von Ihrem Wohnort entfernt ist, mindern jedoch die Marge.
Ein rentables Projekt ist nicht das, das die höchste Miete ausweist. Es ist das, dessen tatsächliche Kosten bereits beim Kauf berücksichtigt wurden.
Steuern auf Mietinvestitionen: Wählen Sie von Anfang an das richtige Regime
Die Besteuerung ist kein Detail, das nach dem Kauf geregelt wird. Sie bestimmt die Struktur des Projekts selbst. Zwei große Optionen stehen einem Investor im Bereich der Langzeitvermietung zur Verfügung.
Unmöblierte Vermietung und Immobilienverlust
Wenn Sie eine unmöblierte Immobilie vermieten und Ihre abzugsfähigen Kosten (Renovierungen, Zinsen, Versicherung) Ihre Mieten übersteigen, erzeugen Sie einen Immobilienverlust. Dieser Verlust wird bis zu einem gewissen Grad auf Ihr Gesamteinkommen angerechnet und dann auf Ihre Immobilienerträge der folgenden Jahre. Diese Mechanik ist besonders interessant, wenn Sie eine alte Immobilie kaufen, die umfangreiche Renovierungsarbeiten benötigt.
Möblierte Vermietung und LMNP-Status
Die möblierte Vermietung unter dem Status des nicht professionellen Vermieters (LMNP) ermöglicht es, die Immobilie und die Möbel buchhalterisch abzuschreiben. Im realen Regime reduziert diese Abschreibung den zu versteuernden Gewinn, manchmal bis auf null über mehrere Jahre. Der LMNP im realen Regime bleibt einer der vorteilhaftesten steuerlichen Rahmenbedingungen für private Investoren.
Die Wahl zwischen diesen beiden Regimen hängt von der Art der Immobilie, dem Umfang der geplanten Renovierungsarbeiten und Ihrer Steuerklasse ab. Ein stark besteuerter Investor wird vom Immobilienverlust stärker profitieren. Ein Investor, der auf ein langfristiges Vermögen mit wenigen Renovierungen abzielt, wird oft den LMNP bevorzugen.
Kreditzinsen und Finanzierungsstrategie im Jahr 2024
Die Zinssätze sind im Vergleich zu den historisch niedrigen Niveaus vor 2022 erheblich gestiegen. Dieser Anstieg verändert die finanzielle Gleichung jedes Mietprojekts, macht sie jedoch nicht ungültig.
Mit höheren Zinsen steigt der Anteil der Zinsen in den monatlichen Raten, was die Basis der abzugsfähigen Kosten im realen Regime erweitert. Ein Zinssatz von 3,5 % generiert mechanisch mehr abzugsfähige Zinsen als ein Zinssatz von 1 %. Höhere Zinsen reduzieren den Cashflow, verbessern jedoch die steuerliche Absetzbarkeit.
Die Laufzeit des Kredits spielt ebenfalls eine Rolle. Ein Darlehen über 20 oder 25 Jahre senkt die monatlichen Raten und verbessert den monatlichen Cashflow, auch wenn die Gesamtkosten des Kredits steigen. Bei einer Mietinvestition ist es oft wichtiger, den monatlichen Sparaufwand zu minimieren, als die Gesamtkosten der Finanzierung zu reduzieren.
Ein weiterer selten genutzter Hebel: die Neuverhandlung des Kreditversicherungszinses. Das Gesetz erlaubt es, die Versicherung jederzeit zu wechseln, und die Einsparungen über die Laufzeit des Kredits können mehrere tausend Euro betragen.
Der französische Immobilienmarkt bietet auch im Jahr 2024 noch konkrete Chancen, vorausgesetzt, man denkt in Nettorenditen, wählt den richtigen steuerlichen Rahmen und unterschätzt nicht den Einfluss der Finanzierung auf die Gesamtrentabilität. Der Altbau mit Renovierungsbedarf, kombiniert mit einem passenden Steuermodell, bildet heute das solideste Fundament für eine nachhaltige Mietinvestition.
