Een vastgoedinvestering in Frankrijk beperkt zich niet tot het vinden van een goed gelegen appartement. De rentabiliteit hangt eerst en vooral af van beslissingen die vooraf zijn genomen: het type goed, het gekozen belastingregime, de financieringswijze. In 2024 bevindt de markt zich in een bijzondere fase waarin de oude woningen weer de overhand krijgen op de nieuwe, en waarin de kredietvoorwaarden de mogelijke strategieën voor investeerders hertekenen.
Investeren in oude of nieuwe woningen: een omslag die je moet begrijpen voordat je koopt
De meest bepalende factor voor een vastgoedproject in 2024 is de terugval van de nieuwbouw. De bouwvergunningen zijn de afgelopen twee jaar sterk gedaald, waardoor het beschikbare aanbod is verminderd en de aankoopmogelijkheden in de nieuwbouw beperkt zijn tot prijzen die in overeenstemming zijn met een doelstelling van huurinkomsten.
De oude woningen daarentegen worden weer het belangrijkste speelveld voor investeerders. De transacties in de oude woningen stijgen na meerdere jaren van daling. Deze heropleving wordt verklaard door een stabilisatie van de prijzen in veel steden en door huurprijzen die blijven stijgen, wat mechanisch de huurinkomsten verbetert.
Waarom is dit onderscheid zo belangrijk? Omdat een aankoop in de nieuwbouw vaak een prijs per vierkante meter met zich meebrengt die veel hoger is, met een levertijd die de verhuur vertraagt. Bij oude woningen kun je kopen, renoveren en verhuren binnen een veel kortere tijdspanne. De renovatiewerkzaamheden bieden ook fiscale voordelen (aftrek van kosten, vastgoedverlies) die niet bestaan in de nieuwbouw, behalve in specifieke regelingen.
Je vindt gedetailleerde analyses op de site France Immo voor investeringen, vooral om de rendementen te vergelijken op basis van de typen goederen en de locaties.
Huurinkomsten: de criteria die echt invloed hebben op het rendement
Veel investeerders berekenen hun bruto rentabiliteit (jaarlijkse huur gedeeld door de aankoopprijs) en stoppen daar. Dit cijfer is misleidend. De netto rentabiliteit na kosten en belastingen is de enige betrouwbare indicator.
Hier zijn de posten die de werkelijke rentabiliteit verlagen en die te veel projecten onderschatten:
- De huurvacature: een maand zonder huurder per jaar vertegenwoordigt een inkomensverlies van ongeveer 8 %. Het kiezen van een stad met een sterke huurvraag (studentenstad, dynamisch werkgebied) vermindert dit risico.
- De gemeenschappelijke kosten: in oude woningen variëren deze aanzienlijk van het ene gebouw naar het andere. Een gebouw met een lift, conciërge en geplande renovatie kan een aanzienlijk deel van de huur absorberen.
- De belasting: afhankelijk van of je declareert in werkelijke onroerend goed inkomsten of micro-onroerend goed, verandert de belasting op je huurprijzen totaal. Het werkelijke regime maakt het mogelijk om de rente op leningen en de werkzaamheden af te trekken, wat de belasting gedurende meerdere jaren kan wegvegen.
- De uitbestede huurbeheer: het uitbesteden van het beheer aan een bureau kost doorgaans tussen de 6 en 10 % van de ontvangen huur. Deze kosten zijn gerechtvaardigd wanneer het goed ver van je huis ligt, maar het knabbelt aan de marge.
Een winstgevend project is niet degene die de hoogste huurprijs biedt. Het is degene waarvan de werkelijke kosten vanaf de aankoop zijn ingeschat.
Belasting op vastgoedverhuur: kies het juiste regime vanaf het begin
De belasting is geen detail dat na de aankoop moet worden geregeld. Het bepaalt de structuur van het project zelf. Twee grote opties staan open voor een investeerder in lange termijn verhuur.
Ongemeubileerde verhuur en vastgoedverlies
Wanneer je een ongemeubileerd goed verhuurt en je aftrekbare kosten (werkzaamheden, rente op leningen, verzekering) hoger zijn dan je huurinkomsten, creëer je een vastgoedverlies. Dit verlies wordt overgedragen op je totale inkomen, tot een bepaalde limiet, en vervolgens op je onroerend goed inkomsten van de volgende jaren. Deze mechaniek is bijzonder interessant wanneer je een oud goed koopt dat belangrijke werkzaamheden vereist.
Gemeubileerde verhuur en LMNP-status
De gemeubileerde verhuur onder de status van niet-professionele verhuurder (LMNP) maakt het mogelijk om het goed en het meubilair boekhoudkundig af te schrijven. In het werkelijke regime vermindert deze afschrijving de belastbare winst, soms tot nul gedurende meerdere jaren. De LMNP in het werkelijke regime blijft een van de meest gunstige fiscale kaders voor particuliere investeerders.
De keuze tussen deze twee regimes hangt af van het type goed, het bedrag van de geplande werkzaamheden en je belastingtarief. Een sterk belaste investeerder zal meer profiteren van het vastgoedverlies. Een investeerder die streeft naar een langetermijnpatrimonium met weinig werkzaamheden, zal vaak de LMNP verkiezen.
Rentepercentages en financieringsstrategieën in 2024
De rentevoeten zijn aanzienlijk gestegen ten opzichte van de historisch lage niveaus van vóór 2022. Deze stijging verandert de financiële vergelijking van elk verhuurproject, maar maakt het niet ongeldig.
Met hogere rentevoeten neemt het aandeel van de rente in de maandlasten toe, wat de basis van aftrekbare kosten in het werkelijke regime vergroot. Een rente van 3,5 % genereert mechanisch meer aftrekbare rente dan een rente van 1 %. Hogere rentevoeten verminderen de cashflow maar verbeteren de fiscale aftrekbaarheid.
De looptijd van de lening speelt ook een rol. Een lening van 20 of 25 jaar verlaagt de maandlasten en verbetert de maandelijkse cashflow, ook al stijgt de totale kosten van de lening. Voor een vastgoedinvestering is de prioriteit vaak om de maandelijkse spaarinspanning te beperken in plaats van de totale financieringskosten te minimaliseren.
Een andere zelden benutte hefboom: de heronderhandeling van de leningverzekering. De wet staat toe om op elk moment van verzekering te veranderen, en de besparingen die worden gerealiseerd over de looptijd van de lening kunnen enkele duizenden euro’s bedragen.
De Franse vastgoedmarkt biedt in 2024 nog steeds concrete kansen, op voorwaarde dat je denkt in netto rendement, het juiste fiscale kader kiest en de impact van de financiering op de totale rentabiliteit niet onderschat. Oude woningen met werkzaamheden, in combinatie met een passend fiscaal regime, vormen vandaag de meest solide basis voor een duurzame vastgoedverhuur.
