Eine T2-Wohnung, die zu einem guten Preis in einer Studentenstadt gekauft wurde, kann eine mäßige Mietrendite erzielen, wenn die Miete gedeckelt ist, wenn der Energieausweis Renovierungsarbeiten erfordert oder wenn das gewählte Steuersystem nicht das richtige ist. Regelmäßig sieht man Investoren, die ihre gesamte Aufmerksamkeit auf den Kaufpreis und die Bruttomiete konzentrieren, während die tatsächliche Rentabilität von drei oder vier weniger sichtbaren Parametern abhängt.
Mietfinanzierung 2026: selektivere Zugangsvoraussetzungen
Laut der ACPR machte der Anteil der Mietinvestitionen an den neuen Immobilienkrediten 12 % der Wohnungsbaukredite im Jahr 2025 aus, was drei Punkte weniger als im Vorjahr entspricht. Die Banken filtern die Mietunterlagen strenger: Eigenkapital und die Verschuldungsquote wiegen mehr als die erwartete Rendite.
In der Praxis stellen wir fest, dass die Banken oft einen höheren Eigenkapitalanteil verlangen als vor einigen Jahren. Ein selbstfinanziertes Mietprojekt von 110 % (Preis + Notarkosten + Renovierungsarbeiten) hat es schwer, die aktuellen Kreditkommissionen zu bestehen.
Um eine solide Unterlage vorzubereiten, kann man die Investition auf Immo Relax dokumentieren, um die Finanzierungsszenarien zu vergleichen, bevor man die Banken anspricht. Ziel ist es, einen Finanzierungsplan vorzulegen, der bereits die Leerstandszeiten und die tatsächlichen Kosten berücksichtigt, nicht nur die theoretische Bruttomiete.
Mietpreisregulierung und angespannte Zonen: ein oft unterschätzter Faktor bei der Rentabilitätsberechnung
Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier: Diese Städte wenden eine Deckelung der Mietpreise an. Gleichzeitig bleibt die Regulierung der Mietpreisentwicklung in angespannten Zonen bis zum 31. Juli 2027 in Kraft. Eine prognostizierte Rentabilität, die auf einer freien Mietpreiserhöhung basiert, ist daher in diesen Sektoren überbewertet.
Die klassische Falle: Man kauft eine Immobilie, indem man die Rendite auf der Grundlage einer Marktmiete berechnet, ohne zu überprüfen, ob diese die erhöhte Referenzmiete übersteigt. Bei der Verlängerung des Mietvertrags oder im Falle einer Kontrolle kann der Mieter eine Anpassung verlangen. Der Verlust kann mehrere Punkte der jährlichen Rendite ausmachen.
Wie man vor dem Kauf überprüft
- Das lokale Mietpreisobservatorium der angestrebten Stadt konsultieren, um die mediane Referenzmiete pro Quadratmeter, nach Stadtteil und Wohnungstyp zu erfahren
- Diese erhöhte Referenzmiete mit der Miete vergleichen, die man plant, zu verlangen, unter Berücksichtigung der Fläche und der Anzahl der Zimmer
- Überprüfen, ob die Gemeinde auf der Liste der Gebiete steht, die beschlossen haben, die Regulierung anzuwenden (die Liste ändert sich jedes Jahr)
Diese Arbeit dauert eine Stunde, verhindert jedoch, dass man nach der Unterschrift entdeckt, dass die Nettorendite unter die Rentabilitätsgrenze fällt.
Jeanbrun-Regelung und Abwägung zwischen unmöbliertem und möbliertem Vermieten
Das Gesetz Nr. 2026-103 vom 19. Februar 2026 ändert über Artikel 47 das steuerliche Gleichgewicht zwischen unmöbliertem und möbliertem Vermieten. Diese Regelung, genannt “Jeanbrun”, verändert die Situation für Investoren, die systematisch zugunsten der möblierten Vermietung aufgrund ihres BIC-Regimes und ihrer Abschreibungen entschieden haben.
Die Abwägung zwischen unmöbliert und möbliert kann nicht mehr ausschließlich auf der Grundlage der früheren Steuervorteile erfolgen. Man muss nun beide Regime mit den neuen Regeln simulieren, bevor man die Mietart wählt. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Vermögenssituation, aber der Reflex “alles möbliert” ist nicht mehr automatisch vorteilhaft.
Energieeffiziente Immobilien: ein Faktor für die Verknappung des Angebots
Der schrittweise Rückzug von Immobilien der Klassen F und G vom Mietmarkt reduziert das verfügbare Angebot. Für einen Investor schafft dies zwei gegensätzliche Situationen:
- Eine bereits renovierte Immobilie (Energieausweis D oder besser) in einem Gebiet zu kaufen, in dem das Angebot knapper wird, was die Belegungsquote und die Stabilität der Miete sichert
- Eine energieineffiziente Immobilie zu einem reduzierten Preis zu kaufen, sie zu renovieren und dann mit einem konformen Energieausweis wieder zu vermieten, wobei die Kosten der Renovierungsarbeiten in die Berechnung der Nettorentabilität einfließen
- Nichts zu tun und mit einer Immobilie dazustehen, die nicht vermietet werden darf, was jegliche Mietrendite zunichte macht
Die zweite Option kann rentabel sein, vorausgesetzt, man hat die Kosten der Isolierungsarbeiten und den erwarteten Gewinn in der Energieeffizienzklasse genau kalkuliert. Eine von F auf D renovierte Immobilie in einer angespannten Zone gewinnt an Mietwert und an Vermögenswert.
Nettorendite nach Steuern: der einzige Indikator, der zählt
Die Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis) gibt nur eine Größenordnung an, nicht mehr. Nur die Nettorendite nach Steuern spiegelt wider, was die Investition tatsächlich einbringt.
Zwischen brutto und netto ziehen wir die Betriebskosten, die Grundsteuer, die Versicherung für nicht selbstgenutzte Eigentümer, die Verwaltungskosten (wenn wir delegieren), die geschätzte Leerstandszeit und die laufenden Instandhaltungskosten ab. Dann wenden wir die Besteuerung gemäß dem gewählten Regime an (Mikro-Immobilien, real, Mikro-BIC, real BIC).
Eine Bruttorendite, die attraktiv erscheint, kann sich halbieren, sobald diese Posten berücksichtigt werden. Das ist der Grund, warum der Vergleich von zwei Immobilien nur auf ihrer Bruttorendite zu schlechten Entscheidungen führt.
Mietverwaltung: delegieren oder selbst verwalten
Die Mietverwaltung stellt in der Regel einen Prozentsatz der erhaltenen Miete dar. Diese Kosten reduzieren die Nettorendite, müssen jedoch gegen die aufgewendete Zeit (Mietersuche, Übergabeprotokolle, Mahnungen bei Mietrückständen, Schadensmanagement) abgewogen werden. Bei einer einzigen Immobilie in der eigenen Stadt kann man selbst verwalten. Bei mehreren Immobilien oder aus der Ferne sichert die Delegation die Mieteinnahmen auf Kosten einer Verringerung der Rendite.
Die Rentabilitätsberechnung eines Mietprojekts lässt sich nicht auf eine Formel reduzieren. Man muss die Finanzierung, die nach dem Jeanbrun-Gesetz geltende Besteuerung, die lokale Mietpreisregulierung und den energetischen Zustand der Immobilie berücksichtigen. Eine gut konstruierte Tabelle mit diesen vier Variablen liefert ein zuverlässigeres Bild als jedes Renditeversprechen, das in einer Anzeige gemacht wird.
