Un appartamento T2 acquistato a buon prezzo in una città universitaria può generare un rendimento locativo mediocre se l’affitto è bloccato, se il DPE impone lavori o se il regime fiscale scelto non è quello giusto. Si vede regolarmente investitori concentrare tutta la loro attenzione sul prezzo d’acquisto e sull’affitto lordo, mentre la redditività reale si gioca su tre o quattro parametri meno visibili.
Finanziamento locativo nel 2026: condizioni di accesso più selettive
Secondo l’ACPR, la quota dell’investimento locativo nei nuovi crediti immobiliari rappresentava il 12% della produzione di crediti per l’abitazione nel 2025, ovvero tre punti in meno rispetto all’anno precedente. Le banche filtrano maggiormente i dossier locativi: il capitale personale e il tasso di indebitamento pesano più del rendimento atteso.
In concreto, si osserva che gli istituti richiedono spesso un apporto superiore a quello richiesto qualche anno fa. Un progetto locativo autofinanziato al 110% (prezzo + spese notarili + lavori) fatica a superare i comitati di credito attuali.
Per preparare un dossier solido, si può documentare l’investimento su Immo Relax per confrontare gli scenari di finanziamento prima di contattare le banche. L’obiettivo: presentare un piano di finanziamento che integri già la vacanza locativa e le spese reali, non solo l’affitto lordo teorico.
Regolamentazione degli affitti e zone tese: un parametro spesso sottovalutato nel calcolo della redditività
Parigi, Lione, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier: queste città applicano un tetto ai livelli degli affitti. Parallelamente, la regolamentazione dell’evoluzione degli affitti nelle zone tese rimane in vigore fino al 31 luglio 2027. Una redditività previsionale basata su un aumento libero degli affitti è quindi sovrastimata in questi settori.
Il classico tranello: si acquista un bene calcolando il rendimento su un affitto di mercato, senza verificare se supera l’affitto di riferimento maggiorato. Al rinnovo del contratto o in caso di controllo, l’inquilino può richiedere un allineamento. La perdita può rappresentare diversi punti di rendimento annuale.
Come verificare prima di acquistare
- Consultare l’osservatorio locale degli affitti della città mirata per conoscere l’affitto mediano di riferimento al metro quadrato, per quartiere e per tipo di alloggio
- Confrontare questo affitto di riferimento maggiorato con l’affitto che si prevede di praticare, tenendo conto della superficie e del numero di stanze
- Verificare se il comune figura nella lista dei territori che hanno deliberato per applicare la regolamentazione (la lista evolve ogni anno)
Questo lavoro richiede un’ora, ma evita di scoprire dopo la firma che il rendimento netto scende sotto la soglia di redditività.
Dispositivo Jeanbrun e arbitraggio tra locazione nuda e arredata
La legge n° 2026-103 del 19 febbraio 2026, tramite il suo articolo 47, modifica l’equilibrio fiscale tra locazione nuda e locazione arredata. Questo dispositivo, chiamato “Jeanbrun”, cambia le carte in tavola per gli investitori che arbitrano sistematicamente a favore dell’arredata per il suo regime BIC e i suoi ammortamenti.
L’arbitraggio nuda/arredata non può più basarsi solo sui vecchi vantaggi fiscali. Ora è necessario simulare i due regimi con le nuove regole prima di scegliere il modo di locazione. I ritorni variano su questo punto a seconda delle situazioni patrimoniali, ma il riflesso “tutto arredato” non è più automaticamente vincente.
Immobili energeticamente inefficienti: un fattore di rarificazione dell’offerta
La progressiva uscita dal mercato locativo degli immobili classificati F e G riduce l’offerta disponibile. Per un investitore, questo crea due situazioni opposte:
- Acquistare un bene già ristrutturato (DPE D o migliore) in una zona dove l’offerta si rarifica, il che garantisce il tasso di occupazione e la stabilità dell’affitto
- Acquistare un immobile energeticamente inefficiente a prezzo scontato, ristrutturarlo e poi rimetterlo in locazione con un DPE conforme, integrando il costo dei lavori nel calcolo della redditività netta
- Non fare nulla e ritrovarsi con un bene vietato alla locazione, il che annulla qualsiasi rendimento locativo
La seconda opzione può essere redditizia, a condizione di aver quantificato precisamente i lavori di isolamento e il guadagno di classe energetica atteso. Un bene ristrutturato da F a D in una zona tesa guadagna in valore locativo e in valore patrimoniale.
Redditività netta dopo imposte: l’unico indicatore che conta
La redditività lorda (affitto annuale diviso per prezzo d’acquisto) fornisce un ordine di grandezza, nulla di più. Solo la redditività netta dopo imposte riflette ciò che l’investimento porta realmente.
Tra il lordo e il netto, si sottraggono le spese di condominio, l’imposta fondiaria, l’assicurazione del proprietario non occupante, le spese di gestione locativa (se si delega), la vacanza locativa stimata e i lavori di manutenzione ordinaria. Poi si applica la fiscalità secondo il regime scelto (micro-fondario, reale, micro-BIC, reale BIC).
Un rendimento lordo che sembra attraente può risultare dimezzato una volta integrati questi elementi. È per questo che confrontare due beni solo sulla base del loro rendimento lordo porta a cattive decisioni.
Gestione locativa: delegare o gestire da soli
La gestione locativa rappresenta generalmente una percentuale dell’affitto percepito. Questo costo riduce la redditività netta, ma deve essere messo in bilancio con il tempo impiegato (ricerca di inquilini, stati di fatto, solleciti di morosità, gestione dei sinistri). Su un solo bene nella propria città, si può gestire da soli. Su più beni o a distanza, la delega garantisce i redditi locativi a costo di una compressione del rendimento.
Il calcolo della redditività di un progetto locativo non si riassume in una formula. È necessario incrociare il finanziamento, la fiscalità applicabile dopo la legge Jeanbrun, la regolamentazione locale degli affitti e lo stato energetico del bene. Un foglio di calcolo ben costruito con queste quattro variabili fornisce un’immagine più affidabile di qualsiasi promessa di rendimento esposta in un annuncio.
