Een T2-appartement dat tegen een goede prijs in een studentenstad is gekocht, kan een gemiddeld rendement op verhuur opleveren als de huurprijs is plafonneerd, als de energieprestatie-indicator (EPC) werkzaamheden vereist of als het gekozen belastingregime niet juist is. We zien regelmatig dat investeerders al hun aandacht richten op de aankoopprijs en de bruto huur, terwijl de werkelijke rentabiliteit afhangt van drie of vier minder zichtbare parameters.
Verhuurfinanciering in 2026: strengere toegangseisen
Volgens de ACPR vertegenwoordigde het aandeel van de verhuurinvestering in de nieuwe vastgoedleningen 12% van de productie van woonleningen in 2025, drie punten minder dan een jaar eerder. Banken filteren de verhuurdossiers strenger: de eigen inbreng en de schuldenlast wegen zwaarder dan het verwachte rendement.
In de praktijk blijkt dat instellingen vaak een hogere eigen inbreng eisen dan enkele jaren geleden. Een zelfgefinancierd verhuurproject van 110% (prijs + notariskosten + werkzaamheden) komt moeilijk door de huidige kredietcommissies.
Om een solide dossier voor te bereiden, kan men de investering op Immo Relax documenteren om de financieringsscenario’s te vergelijken voordat men banken benadert. Het doel: een financieringsplan presenteren dat al rekening houdt met de leegstand en de werkelijke kosten, niet alleen de theoretische bruto huur.
Huurplafonds en gespannen gebieden: een vaak onderschatte parameter in de rendabiliteitsberekening
Parijs, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier: deze steden passen een plafonnering van het huurprijsniveau toe. Tegelijkertijd blijft de regeling voor de ontwikkeling van huurprijzen in gespannen gebieden van kracht tot 31 juli 2027. Een verwachte rentabiliteit gebaseerd op een vrije stijging van de huurprijzen is dus overschat in deze sectoren.
De klassieke val: men koopt een pand door het rendement te berekenen op basis van een markthuur, zonder te controleren of deze de verhoogde referentiehuur overschrijdt. Bij de verlenging van het huurcontract of in geval van controle kan de huurder om een aanpassing vragen. Het verlies kan meerdere punten van het jaarlijkse rendement vertegenwoordigen.
Hoe te controleren vóór aankoop
- Raadpleeg het lokale huurobservatorium van de beoogde stad om de mediane referentiehuur per vierkante meter te kennen, per wijk en per type woning
- Vergelijk deze verhoogde referentiehuur met de huur die u van plan bent te vragen, rekening houdend met de oppervlakte en het aantal kamers
- Controleer of de gemeente op de lijst staat van gebieden die hebben besloten om de regeling toe te passen (de lijst verandert elk jaar)
Dit werk kost een uur, maar voorkomt dat men na ondertekening ontdekt dat het netto rendement onder de rendabiliteitsdrempel valt.
Jeanbrun-regeling en afweging tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur
De wet nr. 2026-103 van 19 februari 2026, via artikel 47, verandert de fiscale balans tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur. Deze regeling, genaamd “Jeanbrun”, verandert de situatie voor investeerders die systematisch voor gemeubileerde verhuur kozen vanwege het BIC-regime en de afschrijvingen.
De afweging tussen ongemeubileerd/gemeubileerd kan niet langer alleen op basis van de oude fiscale voordelen worden gemaakt. Men moet nu beide regimes simuleren met de nieuwe regels voordat men de verhuurmodus kiest. De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de vermogenssituaties, maar de reflex “alles gemeubileerd” is niet langer automatisch winstgevend.
Thermische doorlatendheid: een factor voor schaarste in het aanbod
De geleidelijke uitsluiting van woningen met een F- of G-classificatie uit de verhuurmarkt vermindert het beschikbare aanbod. Voor een investeerder creëert dit twee tegengestelde situaties:
- Een reeds gerenoveerd pand (EPC D of beter) kopen in een gebied waar het aanbod schaars wordt, wat de bezettingsgraad en de stabiliteit van de huurprijs veiligstelt
- Een thermisch doorlatend pand kopen voor een verlaagd tarief, het renoveren en vervolgens opnieuw verhuren met een conforme EPC, waarbij de kosten van de werkzaamheden in de berekening van het netto rendement worden opgenomen
- Niets doen en eindigen met een pand dat niet verhuurd mag worden, wat elk verhuurrendement annuleert
De tweede optie kan winstgevend zijn, op voorwaarde dat men de kosten van isolatiewerkzaamheden en de verwachte verbetering van de energieklasse nauwkeurig heeft ingeschat. Een pand dat van F naar D is gerenoveerd in een gespannen gebied wint aan huurwaarde en patrimoniale waarde.
Netto rendement na belasting: de enige indicator die telt
Het bruto rendement (jaarlijkse huur gedeeld door aankoopprijs) geeft een indicatie, niet meer. Alleen het netto rendement na belasting weerspiegelt wat de investering daadwerkelijk oplevert.
Tussen bruto en netto trekken we de kosten van de vereniging van eigenaren, de onroerendezaakbelasting, de verzekering voor niet-bewoonde eigendommen, de kosten van verhuurbeheer (als we uitbesteden), de geschatte leegstand en de kosten voor regulier onderhoud af. Vervolgens passen we de belasting toe volgens het gekozen regime (micro-onroerend goed, reëel, micro-BIC, reëel BIC).
Een bruto rendement dat aantrekkelijk lijkt, kan gehalveerd worden zodra deze posten zijn meegenomen. Dit is de reden waarom het vergelijken van twee panden op basis van alleen hun bruto rendement leidt tot slechte beslissingen.
Verhuurbeheer: uitbesteden of zelf beheren
Verhuurbeheer vertegenwoordigt doorgaans een percentage van de ontvangen huur. Deze kosten verlagen het netto rendement, maar moeten worden afgewogen tegen de tijd die wordt besteed (zoektocht naar huurders, inspecties, aanmaningen voor achterstallige betalingen, schadebeheer). Voor één pand in de eigen stad kan men zelf beheren. Voor meerdere panden of op afstand biedt uitbesteding zekerheid voor de huurinkomsten ten koste van een compressie van het rendement.
De berekening van de rentabiliteit van een verhuurproject is niet simpelweg een formule. Men moet de financiering, de toepasselijke belasting na de Jeanbrun-wet, de lokale huurregulering en de energieprestatie van het pand combineren. Een goed opgebouwde spreadsheet met deze vier variabelen geeft een betrouwbaarder beeld dan welke belofte van rendement dan ook die in een advertentie wordt weergegeven.
